Застосування економічних принципів в оцінці землі

В процесі оцінки землі виділяють масову кадастрову оцінку і ринкову оцінку окремих ділянок.

кадастрова оцінка - масова оцінка по зонам в межах територіального (адміністративного) освіти, яка виконується за єдиною методикою, з метою розробки бази оподаткування.

ринкова оцінка - це розрахунок ринкової (ліквідаційної, інвестиційної) вартості окремої ділянки землі оцінювачем.

Ринкова, кадастрова оцінка землі виконується із застосуванням трьох підходів (порівняльного, дохідного, витратного), на основі інформації по операціях на ринку, аналізу рентообразующих факторів. Порядок і методики кадастрової і ринкової оцінки визначені законодавчо. Суб`єкти ринку при здійсненні угод керуються економічними принципами:

1. Принципи, засновані на думці майбутніх власників.
2. Перш за все, це принцип корисності (вартість ділянки тим більше, чим більше він задовольняє потребам власника). корисність - ключова характеристика діяльність у сфері нерухомості. Корисність індивідуальна, визначена в просторі, часі. Важливо відзначити, що земля є благом суспільства, є місцем життя людей, виконує екологічну роль. Земельний фонд країни в цілому не є об`єктом комерційного застосування. Земельний фонд включає землі цільового призначення. У спільному використанні суспільства знаходяться заповідники, парки, історичні території, і т.п. Угоди з землею регулюється нормами конституції, законодавством.
3. Принцип заміщення трактує, що вартість землі визначається наявністю на ринку ділянок - аналогів. Він передбачає варіант альтернативного вибору для потенційного покупателя.Прінціп заміщення - основа оцінки земельних ділянок дохідним підходом.
4. Принцип очікування заснований на очікуванні інвестора в отриманні прибутку від використання ділянки, виручки від продажу.
5. Принципи на основеіспользованія землі, що включають основи продуктивності (залишкової), продуктивності, поділу нерухомого майна та прав, збалансованості. За економічної теорії дохід від землі вважається залишковим, вартість ділянки землі дорівнює величині доходу (залишкового).
6. Принцип продуктівностіотражает положення землі в області виробничих факторов.Он говорить про те, що поліпшення земельної ділянки ефективно, коли віддача зростає динамічніше витрат.
7. Принцип збалансованості свідчить, що чинники корисності або прибутковості ділянки землі збалансовані так, що земля стоїть максимально.
8. Принцип поділу нерухомості прав трактує, що елементи нерухомості, права на майно з`єднують, поділяють так, щоб вартість нерухомості була максимальною.
9. Принципи оцінки, що відображають вплив ринку, що включають основи пропозиції і попиту, відповідності, конкуренції, зміни зовнішнього середовища. Всі наведені нижче види складають принцип НЕІ (найбільш ефективного використання).
10. Принцип пропозиції і попиту відображає залежність потреби в землі від обмеженості пропозиції ділянок землі.
11. Принцип конкуренції говорить про те, що ціни на ділянки землі встановлюються за допомогою конкуренції.
12. Принцип відповідності трактує необхідність сумісного характеру землекористування, архітектурної однорідності, розміром земель населених пунктів.
13. Принцип зміни зовнішнього середовища трактує застосування при оцінці землі змін зовнішнього оточення.

Принципи оцінки землі взаємопов`язані, і в конкретному випадку оцінки вартості нерухомості грають різні ролі (основну, допоміжну). Вони є теоретичною основою оцінки ділянок землі, на яких базуються фундаментальні підходи до оцінки землі: порівняльний, дохідний, витратний.